גילוי דעת שפרסמה השבוע (24.11.2025) ועדת התחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין, עוסק בדרישת דיירי התחדשות עירונית לקבל ערבויות חוק מכר "משופרות" הכוללות עילות מימוש נוספות.

גילוי הדעת מגדיר ערבויות אלה ככשל שוק המסכן את היתכנות הפרויקטים ומעמיס באופן משמעותי על עלויות המימון של הפרויקט ומשכך גובר הסיכון עבור הדיירים עצמם.

במאמר זה יובאו עיקרי הדברים מגילוי הדעת:

1. הכבדת נטל עלויות המימון – מבדיקות שביצעה הוועדה עלה כי מדובר בתוספת של כ- 1%-2% לעלויות המימון של הפרויקט דבר אשר יכול לשחוק את רווחיות הפרויקט עבור החברה בשיעור של בין 8%-20%.
2. ריתוק הון עצמי – כידוע גורמי המימון רואים בערבויות אלה כמוצר בנקאי עם סיכון גבוה ובשל כך הדרישה לריתוק הון עצמי תהיה גבוהה יותר באופן משמעותי (כמובן שהדבר עלול לחייב נטילת הלוואות להשלמות הון).
3. סיכונים משפטיים ומיסויים –

• מימוש ערבות כזו עלולה להיחשב כאי-התממשות עסקת הפינוי-בינוי, דבר העלול לשלול את הפטורים הייעודיים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולחייב את הדייר במס של מאות אלפי שקלים.
• בהתאם לאמור בגילוי הדעת, קיימת סבירות שבית משפט לא יתיר את מימוש הערבויות המשופרות באופן מידי בשל ההשלכות הכלכליות הדרמטיות שעלולות להיגרם לפרויקט. כתוצאה מכך, בלאו הכי עתיד להתקיים בין הצדדים הליך משפטי מורכב וארוך הדומה במהותו להליך משפטי למימוש ערבויות חוק מכר רגילות. לכן, נשאלת השאלה האם ישנה הצדקה כלכלית לשאת בעלויות גבוהות עבור בטוחה שיעילותה המשפטית מוטלת בספק.

לאור האמור לעיל, ניתן לצפות שיזמים ישאפו לקשור את הערבות לסף הרווחיות המוגדר במנגנון חלוקת הרווחיות העודפת או לכל הפחות בסעיף הרווחיות המינימאלית שמאפשר את ביטול ההסכם או הפחתת התמורות.