ערבות חוק המכר היא הבטוחה המוכרת ביותר לרוכשי דירות חדשות בישראל — אך היא רק אחת מחמש דרכי הבטחה שקבע המחוקק. בפרק הקודם סקרנו את חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973; הפרק הזה מוקדש לחוק הנלווה לו: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, שנועד להבטיח שכספו של רוכש דירה "על הנייר" לא יאבד אם הפרויקט ייקלע לקשיים.

סדרת "מכירים את חוק המכר" — פרק שני

כלל היסוד: לא יותר מ-7% ללא בטוחה

סעיף 2 לחוק קובע כלל פשוט וחד: מוכר אינו רשאי לקבל מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם העמיד לקונה אחת מחמש בטוחות — וזאת על אף כל האמור בחוזה המכר.

חמש הבטוחות שבחוק

ערבות בנקאית — להבטחת השבת כל הכספים ששילם הקונה, אם המוכר לא יוכל להקנות לו את הזכויות בדירה מחמת עיקול, צו הקפאת הליכים, צו פירוק או כינוס נכסים, או נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסירת החזקה. חשוב לדעת: ביטול חוזה המכר כשלעצמו אינו "מניעה מוחלטת".

פוליסת ביטוח — אצל מבטח שאישר הממונה על שוק ההון, כשהקונה מוטב על פי הפוליסה ודמי הביטוח שולמו מראש.

משכנתה ראשונה — שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע לטובת הקונה או חברת נאמנות מאושרת.

הערת אזהרה — רישום לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, ובלבד שאין שעבוד, עיקול או זכות צד שלישי עדיפים.

רישום הבעלות — העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה על שם הקונה, כשהיא נקייה מכל שעבוד.

שתי הבטוחות הראשונות הן "בטוחות כספיות" המלוות את תקופת הבנייה; השלוש האחרות הן "בטוחות קנייניות". סעיף 2א לחוק מתיר למוכר להחליף ערבות או פוליסה בבטוחה קניינית — אך רק לאחר שהושלמה הבנייה ונמסרה החזקה, ואם חוזה המכר אינו שולל זאת. עם זאת, בפרקטיקה החלפת בטוחות אינה נוהג רווח, ובפועל הבטוחות הנפוצות, המלוות את העסקה עד למסירת הדירה, הן פוליסת ביטוח או ערבות בנקאית.

פנקס השוברים — עמוד השדרה של הליווי הפיננסי

בפרויקט המלווה בליווי פיננסי (בנק או חברת ביטוח), קובע סעיף 3ב מנגנון מחייב: התאגיד המלווה מפיק פנקס שוברים לכל דירה, המוכר מוסר אותו לקונה, וכל התשלומים — כולל כספי המשכנתא — מופקדים לחשבון הליווי באמצעות השוברים בלבד. תשלום בשובר מהווה הוראה בלתי חוזרת להנפיק לקונה ערבות בנקאית, והתאגיד המלווה חייב להנפיקה בתוך 14 ימי עסקים.

מוכר שלא התקשר בהסכם ליווי כלל — חייב להודיע על כך לקונה בכתב עד מועד חתימת החוזה, ובכל מקרה חלה עליו חובה ליידע את הקונה בכתב, במועד החתימה, על זכויותיו לפי החוק (סעיף 2א1).

חידוש חשוב: רכיב המע"מ וקרן ההשבה

בעקבות תיקון מ-2022, הערבות הבנקאית ופוליסת הביטוח אינן מכסות עוד את רכיב המע"מ שבתשלומי הקונה. במקום זאת, אם מומשה הבטוחה, קרן ייעודית שהוקמה במשרד האוצר (אצל החשב הכללי) משיבה לקונה את רכיב המע"מ, באמצעות הבנק או המבטח, בתוך פרקי זמן קצובים (סעיפים 3ג1–3ג2). המשמעות המעשית לרוכש: ההגנה נותרה מלאה, אך היא מורכבת משני מקורות — הערבות והקרן.

עוד כמה כללים ששווה להכיר

הוצאות העמדת הבטוחה חלות על המוכר (סעיף 3א). הכספים המובטחים צמודים לפי שיטת ההצמדה שבחוזה, ובהעדרה — למדד תשומות הבנייה (סעיף 3א1). נזכיר כי גם הצמדת תשלומי הרכישה עצמם למדד תשומות הבנייה מוגבלת על פי החוק (סעיף 5ג לחוק המכר (דירות)), כפי שסקרנו בפרק הראשון. בקרקע של רשות מקרקעי ישראל קיים הסדר מיוחד (סעיף 2ב). תקנות הסייג לתשלומים קובעות מדרגות תשלום מרביות לפי התקדמות הבנייה, אלא אם הכספים מובטחים בערבות או בביטוח (סעיף 3).

אכיפה ופיקוח

החוק ממנה ממונה במשרד הבינוי והשיכון, המנהל רישום בטוחות, מברר פניות ציבור ומוסמך להטיל עיצומים כספיים משמעותיים — עד 528,080 ₪ על מוכר שקיבל מעל 7% ללא בטוחה, ועד מיליון ₪ על תאגיד בנקאי או מבטח שהפר את חובותיו. קבלת כספים מעל 7% ללא בטוחה היא גם עבירה פלילית שדינה מאסר שנה. עבור יזמים ומוכרים, הקפדה על מנגנון הבטוחות אינה רק חובה כלפי הרוכשים — היא תנאי לניהול פרויקט תקין.

ערבות חוק המכר — השורה התחתונה

חוק הבטחת השקעות הוא הצלע הכלכלית של ההגנה על רוכשי דירות: הוא מגביל את הסכומים שניתן לגבות ללא בטוחה, קובע חמש דרכי הבטחה, ומעמיד מנגנון פיקוח ואכיפה. לרוכשים — כדאי לוודא איזו בטוחה ניתנת לכם ומה כתוב בפנקס השוברים; ליזמים — הקפדה על המנגנון היא חלק בלתי נפרד מניהול הפרויקט.

בפרק הבא בסדרה: המפרט הטכני — מה חייב להופיע בו ולמה חשוב לקרוא אותו לפני החתימה.

לנוסח המלא של החוק: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 — נבו. לפרק הקודם בסדרה: חוק המכר (דירות) — סקירה כללית.

האמור לעיל הינו סקירה כללית ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו.