עתירה מנהלית מקרקעין: העליון דחה ערעור על שומת רמ"י

בית המשפט העליון דחה ערעור על עתירה מנהלית מקרקעין.

העתירה עסקה בהקצאת מגרש בפטור ממכרז.

ההליך התמקד בשאלה חשובה מאוד.

מהו המועד הקובע לחישוב התמורה עבור המגרש.

האם לפי שומה מוקדמת, או לפי שומה עדכנית.

רקע

המקרה התחיל בהסכם השבה בין מושב כפר מל"ל לבין רשות מקרקעי ישראל.

לפי ההסכם, המושב השיב לרמ"י חלקות שחכר.

בתמורה, רמ"י העניקה למושב זכות לרכוש מגרש בפטור ממכרז.

בהמשך, המושב המחה את הזכות הזו לחברת אביסרור משה ובניו עבודות בנין ופתוח בע"מ, תמורת 10 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ.

בחודש נובמבר 2019 רמ"י שלחה הודעת הקצאה ראשונה.

לפי אותה הודעה, שווי המגרש עמד על כ-24.5 מיליון ש"ח. עלויות הפיתוח הוערכו בכ-22 מיליון ש"ח. אלא שלאחר מכן התברר כי קווי מתח עליון חוצים את המגרש.

באותו שלב לא הייתה תכנית מאושרת להעתקה או להטמנה של הקווים. בשל כך, רמ"י הקפיאה את ההקצאה בינואר 2020.

באותו מכתב רמ"י גם הבהירה כי תוקף השומה הוא לשנה אחת בלבד. היא ציינה כי אם הטיפול לא יושלם בזמן, היא תזמין שומה עדכנית.

בין השנים 2020 עד 2024 המערערת והמושב פנו לרמ"י פעמים רבות. הם ביקשו לקדם את ההקצאה.

רמ"י השיבה כי לא ניתן להשלים את ההליך כל עוד בעיית החשמל לא נפתרה.

לבסוף, בדצמבר 2024 רמ"י שלחה הודעת הקצאה חדשה.

הפעם השומה הייתה שונה מאוד.

שווי המגרש עמד על כ-72 מיליון ש"ח. עלויות הפיתוח הוערכו בכ-26 מיליון ש"ח.

העתירה המנהלית במקרקעין

המערערת לא השלימה עם התוצאה.

היא הגישה עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

היא טענה כי ההקצאה הראשונה כבר יצרה את הזכות הקובעת.

לכן, לטענתה, היה צריך לחשב את התמורה לפי השומה הראשונה.

בית המשפט המחוזי דחה את העתירה.

הוא קבע כי המערערת ידעה היטב על הודעת ההקפאה.

הוא גם קבע כי היא הייתה מודעת לאפשרות שתיערך שומה חדשה.

בנוסף, הוא מצא כי המערערת הסתירה מסמכים מהותיים, וכי התנהלותה פגעה בעמדתה.

הערעור לבית המשפט העליון

המערערת ערערה לבית המשפט העליון.

גם שם היא חזרה על הטענה המרכזית.

לשיטתה, רמ"י לא ביטלה את ההקצאה הראשונה, ולכן לא הייתה רשאית לעבור לשומה עדכנית.

עוד היא טענה כי רמ"י עיכבה את ההליך רק כדי לגבות תמורה גבוהה יותר.

בית המשפט העליון דחה את הערעור על הסף.

הוא הדגיש כי ערכאת ערעור כמעט שאינה מתערבת בממצאים עובדתיים שנקבעו בערכאה הקודמת.

הוא קיבל את מסקנת המחוזי שלפיה המערערת ידעה על הסיכון.

כמו כן, הוא גם קבע כי הודעת ההקפאה צורפה להסכם המחאת הזכויות, ולכן המערערת לא יכלה לטעון להפתעה.

נוסף לכך, העליון קבע כי התנהלות המערערת בזמן אמת חיזקה את המסקנה שהיא הסכימה בפועל להמשך ההליך לפי שומה עדכנית.

העליון גם דחה את הטענה שלפיה רמ"י פעלה רק כדי להעלות את המחיר.

הוא קבע כי במשך שנים לא נמצא פתרון לקווי החשמל.

רק בסוף 2024 נוצר צפי ממשי לפתרון. לכן, לשיטתו, חל שינוי נסיבתי אמיתי. בית המשפט גם קבע כי פסק הדין בעניין סאב לא משליך על המקרה הזה, משום שהוא עסק בשאלה פרשנית שונה.

פסק הדין חשוב במיוחד ליזמים, קבלנים ובעלי זכויות שפועלים מול רמ"י. הוא מזכיר עיקרון פשוט. מסמכים מוקדמים חשובים מאוד. גם התנהלות בזמן אמת חשובה מאוד. צד שמכיר בסיכון מסוים, ומתקדם למרותו, יתקשה לטעון בהמשך אחרת. בתחום עתירה מנהלית מקרקעין, כל מסמך, כל מכתב, וכל תגובה מול הרשות עשויים להשפיע על התוצאה.

בסיום ההליך, בית המשפט העליון דחה גם את הבקשה לעיכוב ביצוע. הוא ביטל את הצו הארעי. בנוסף, הוא חייב את המערערת בהוצאות בסך 10,000 ש"ח.

גילוי נאות

פוסט זה מכיל מידע כללי בלבד. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי. הוא אינו מחליף בחינה פרטנית של נסיבות כל מקרה.

משרד ח. נועם ושות' לא ייצג בהליך המתואר בפוסט זה.

עע"מ 46730-11-25 אביסרור משה ובניו עבודות בנין ופתוח בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל (9.4.26).