פיצול פיזי ופיצול רעיוני בנחלה: ו"ע 7562-09-23 אביבי נ' מיסוי מקרקעין נצרת

פיצול פיזי בנחלה ממשיך לעמוד במרכז המחלוקות מול רשות המסים. בפסק הדין ו"ע 7562-09-23 אביבי נ' מיסוי מקרקעין נצרת, ועדת הערר בנוף הגליל חידדה את ההבחנה בין דירת המגורים לבין יתרת הקרקע וזכויות הבנייה. הוועדה דחתה את הערר ואישרה את שיטת החישוב של מנהל מיסוי מקרקעין.

הרקע העובדתי

העוררת מכרה נחלה במושב שכללה בית מגורים בשטח 93 מ"ר וקרקע בהיקף כולל של כ-2,994 מ"ר, לצד שטחים חקלאיים נוספים. שווי העסקה עמד על 2.7 מיליון ש"ח.

המחלוקת לא נגעה לשווי הכולל. הצדדים חלקו על אופן חישוב מס השבח ומס הרכישה, ובעיקר על תחולת פיצול פיזי בנחלה והיקף הפטור לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

מהו פיצול פיזי בנחלה?

פיצול פיזי מפריד בין החלק המשמש כדירת מגורים לבין יתרת הקרקע. תחילה מזהים את הבית ואת השטח הסביר הצמוד לו. לאחר מכן מייחסים את יתרת הקרקע והזכויות לחלק נפרד.

רק לאחר הפיצול הפיזי מבצעים פיצול רעיוני. כלומר, מחשבים את הפטור לדירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות, ובהתאם לתקרה הקבועה בחוק.

הוועדה חזרה על ההלכה שלפיה הפטור אינו חל אוטומטית על כל הקרקע שנמכרת יחד עם הבית. לכן, כאשר קיימות זכויות בנייה משמעותיות או שטח עודף, יש לבצע פיצול.

קביעות ועדת הערר

הוועדה קבעה כי המנהל פעל כדין. הוא ביצע פיצול פיזי של חלקה א' לשני חלקים: חלק בנוי וחלק פנוי. לאחר מכן ערך פיצול רעיוני והחיל את הפטור רק על החלק הבנוי והזכויות שיוחסו לו.

בנוסף, הוועדה אישרה ניכוי הוצאות באופן יחסי בלבד. כלומר, ניתן לנכות הוצאות רק בגין החלק החייב במס. גישה זו נשענת על עקרון היחסיות בדיני המס.

לעניין מס רכישה, הוועדה קבעה כי אין תחולה לפיצול רעיוני. עם זאת, ניתן לבצע פיצול פיזי. בהתאם לכך, הרוכשים חויבו במס רכישה רק בגין החלק הפנוי.

פסק הדין המלא זמין בנבו.

המשמעות המעשית

פיצול פיזי בנחלה איננו כלי טכני בלבד. הוא משפיע ישירות על היקף הפטור ממס שבח ועל גובה מס הרכישה. מוכרים אינם זכאים אוטומטית לפטור עד לתקרה המרבית. תחילה יש לבחון מהו החלק הבנוי ומהו החלק הפנוי.

בנחלות ובמשקים חקלאיים קיימות לעיתים זכויות בנייה נרחבות. לכן, תכנון מס מוקדם והערכת שמאי מדויקת חשובים במיוחד.

סיכום

ועדת הערר אישרה את עמדת רשות המסים. היא הדגישה כי יש לבצע פיצול פיזי בנחלה לפני חישוב הפטור. רק הזכויות שיוחסו לחלק הבנוי נהנות מהפטור. יתרת הקרקע וזכויות הבנייה ממוסות במלואן.

עסקאות בנחלות דורשות ניתוח משפטי ופיסקלי מוקפד. לפני חתימה על הסכם מכר, חשוב לבחון כיצד יסווג הנכס לצורכי מס ומה יהיו השלכות הפיצול.

ח. נועם ושות' מלווה עסקאות בנחלות, מושבים ואגודות שיתופיות, לרבות ליווי בהליכי מס שבח ומס רכישה. ניתן ליצור קשר דרך דף יצירת הקשר.