מכירת נחלה עם דירת מגורים: פיצול פיזי ורעיוני לצורכי מס – מה קבעה ועדת הערר?

עסקאות מכר של נחלות במושבים משלבות, מטבען,
דירת מגורים לצד קרקע וזכויות נוספות.
במצבים אלה מתעוררת לעיתים מחלוקת
.באשר להיקף הפטור ממס שבח
כמו כן, יש מחלוקות ביחס לאופן חישוב מס הרכישה.

בהחלטה שניתנה לאחרונה,
ועדת הערר בחנה מחלוקת מסוג זה.

ועדת הערר דחתה את הערר שהוגש על שומת מנהל מיסוי מקרקעין.

הרקע: מכירת נחלה במושב

במוקד ההליך עמדה עסקה למכירת נחלה במושב,
הכוללת חלקת מגורים שעליה בית מגורים.
כמו כן, בנחלה הייתה גם קרקע נוספת וזכויות בנייה

העוררים טענו כי יש להחיל את הפטור ממס שבח
לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין
באופן רחב יותר.
בנוסף העוררים טענו כי יש להכיר בהוצאות במלואן.

מנגד,
מנהל מיסוי מקרקעין ערך
פיצול פיזי ולאחריו פיצול רעיוני.
לכן, המנהל החיל את הפטור רק על החלק הבנוי
וזכויות הבנייה הנלוות לו.

העיקרון המרכזי: פיצול פיזי קודם לפיצול רעיוני

ועדת הערר אימצה את עמדת המשיב.
כאשר נמכרת נחלה הכוללת
דירת מגורים לצד קרקע וזכויות נוספות,
יש תחילה לערוך פיצול פיזי.

במסגרת הפיצול הפיזי,
יש להבחין בין:

• החלק המשמש כדירת מגורים, לרבות שטח קרקע סביר סביבה
• יתרת הקרקע וזכויות הבנייה שאינן משמשות את הדירה

רק לאחר פיצול זה,
יש מקום לערוך פיצול רעיוני
לצורך יישום הפטור ממס שבח.

מה נחשב "שטח סביר" לדירת מגורים?

הוועדה חזרה על ההלכה הפסוקה,
ולפיה דירת מגורים כוללת את הבית עצמו
ואת הקרקע הטפלה לו,
המשמשת או מיועדת לשמש את המגורים.

ככלל,
נקודת מוצא סבירה היא
שטח של כדונם אחד,
כאשר הקביעה הסופית תלויה
בנסיבות המקרה,
אופי האזור וגודל הבית.

היקף הפטור ממס שבח

נקבע כי הפטור לפי סעיף 49ז
אינו חל על כלל זכויות הבנייה בנחלה,
אלא רק על אלו
שיוחסו לחלק הבנוי
לאחר הפיצול הפיזי.

זכויות בנייה שיוחסו לחלק הפנוי
אינן חוסות תחת הפטור,
גם אם שוויין הכולל נמוך מתקרת הפטור הקבועה בחוק.

ניכוי הוצאות – עקרון היחסיות

ועדת הערר קיבלה גם את עמדת המשיב
באשר לניכוי הוצאות.

הוצאות מוכרות לצורכי מס שבח
יותרו רק באופן יחסי,
בהתאם לחלק החייב במס
מתוך כלל העסקה.

הוועדה הדגישה כי עיקרון זה
עולה בקנה אחד עם תכלית חוק מיסוי מקרקעין
וההלכה הפסוקה.

מס רכישה: פיצול פיזי כן, פיצול רעיוני לא

לעניין מס הרכישה,
נקבע כי אין תחולה לפיצול רעיוני,
מאחר שסעיף 49ז אינו חל במס רכישה.

עם זאת,
אין בכך כדי למנוע פיצול פיזי,
ולכן הרוכשים חויבו במס רכישה
רק בגין החלק הפנוי,
ואילו החלק הבנוי פטור.

התוצאה

הערר נדחה.

נקבע כי מנהל מיסוי מקרקעין
פעל בהתאם לחוק ולפסיקה
בעת שערך פיצול פיזי ורעיוני,
החיל את הפטור ממס שבח
רק על החלק הבנוי,
והתיר ניכוי הוצאות באופן יחסי.

סיכום

ההחלטה מחדדת כי בעסקאות מכר של נחלות:

• אין פטור אוטומטי לכלל הקרקע וזכויות הבנייה
• הפיצול הפיזי הוא שלב הכרחי ומקדים
• הפטור וההוצאות נבחנים לפי שיוך בפועל

מדובר בהלכה מעשית בעלת חשיבות רבה
לבעלי נחלות,
לרוכשים,
ולמי שמלווה עסקאות במרחב הכפרי.

ח. נועם ושות' – מחלקת ליטיגציה ואגודות שיתופיות
ליווי משפטי בסכסוכים ובמחלוקות מיסוי
הנוגעות לנחלות, מושבים ויישובים חקלאיים.

לייעוץ משפטי ממוקד בנושאי אגודות שיתופיות, מושבים ונחלות –

צרו קשר עם ח. נועם ושות'

המשרד לא ייצג בהליך המתואר.

למידע נוסף על מיסוי מקרקעין באתר רשות המסים:
רשות המסים – מיסוי מקרקעין