פסק דין רישיון מכללא במקרקעי ציבור: העליון החזיר את התיק לשלום

רישיון מכללא במקרקעי ציבור: מה קבע בית המשפט העליון?

בית המשפט העליון דן בבקשת רשות ערעור אזרחית.

ההליך נשא מספר רע"א 73497-06-25.

המבקשת הייתה רשות הפיתוח.

המשיבים היו אחמד קסאס, זוהייר קסאס וסמירה קסאס.

ההרכב כלל את הנשיא יצחק עמית, המשנה לנשיא נעם סולברג, והשופט עופר גרוסקופף.

העליון נתן את פסק הדין ביום 2.6.2026.

ההליך עסק בבניין ברחוב הראובני 12 ביפו.

רשות הפיתוח מחזיקה בבעלות הרשומה במקרקעין.

הבניין חולק לחמש יחידות לפי תשריט.

המחלוקת התמקדה בעיקר ביחידה 4.

רשות הפיתוח ביקשה פינוי ותשלום דמי שימוש.

דמי שימוש ורישיון מכללא: הרקע העובדתי להליך

רשות הפיתוח הגישה תביעה לבית משפט השלום בתל אביב-יפו.

היא ביקשה לפנות את המשיבים מיחידה 2 ומיחידה 4.

נוסף לכך, היא דרשה דמי שימוש ראויים. הדרישה כיסתה שבע שנים שקדמו לתביעה.

בית משפט השלום פסק באופן מפוצל.

הוא דחה את תביעת הפינוי לגבי יחידה 2.

מנגד, הוא קיבל את התביעה לגבי יחידה 4.

בית המשפט קבע שהמשיבים לא הוכיחו זכויות ביחידה 4.

לכן הוא הורה על פינוים ממנה.

אחר כך, השלום דן בסעד הכספי.

הוא חייב את המשיבים בדמי שימוש עבור יחידה 4.

הסכום שנפסק עמד על 709,380 ש"ח.

בית המשפט הסתמך על חוות דעת שמאית.

המשיבים לא הגישו חוות דעת נגדית.

הם גם לא חקרו את השמאי.

המשיבים ערערו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו.

במהלך הדיון, המחוזי העלה מיוזמתו טענה חדשה.

הטענה הייתה רישיון מכללא במקרקעין.

רשות הפיתוח השיבה שאינה ערוכה לטענה הזאת.

בהמשך, המחוזי לא התיר לה להוסיף טיעונים.

בסופו של דבר, המחוזי קיבל את הערעור בחלקו.

הוא הותיר את חיוב הפינוי על כנו.

עם זאת, הוא ביטל את חיוב דמי השימוש.

המחוזי קבע שהמשיבים הם בני רשות מכללא.

לכן, לשיטתו, אין לחייבם עבור התקופה שקדמה לתביעה.

בית המשפט העליון על זכות הטיעון בהליך אזרחי

המשנה לנשיא נעם סולברג כתב את חוות הדעת המרכזית.

השופט עופר גרוסקופף הצטרף לתוצאה.

הנשיא יצחק עמית חלק על התוצאה.

לכן ההכרעה ניתנה ברוב דעות.

העליון קבע עיקרון דיוני חשוב.

בית משפט רשאי לעיתים להעלות טענה משפטית ביוזמתו.

הכלל הזה חל גם בערעור.

אולם, בית המשפט חייב לנהוג בזהירות רבה.

הוא חייב גם לשמור בקפדנות על זכות הטיעון.

כאן העליון מצא פגם דיוני ממשי.

המחוזי העלה את טענת הרישיון מכללא לראשונה.

אחר כך, הוא לא אפשר טיעון סדור.

רשות הפיתוח הבהירה שאינה ערוכה לסוגיה.

למרות זאת, המחוזי הכריע על בסיס אותה טענה.

המשנה לנשיא סולברג הדגיש נקודה נוספת.

הכרעת המחוזי בדמי השימוש נשענה רק על הטענה החדשה.

לכן הפגיעה הדיונית קיבלה משקל מיוחד.

העליון ראה בכך פגם היורד לשורש העניין.

מסיבה זו הוא נתן רשות ערעור בגלגול שלישי.

מקרקעי ציבור ורישיון מכללא: הגישה המצמצמת של העליון

אחרי הדיון הדיוני, העליון עבר לשאלה המהותית.

השאלה הייתה רישיון מכללא במקרקעי ציבור.

פסק הדין לא העניק תשובה סופית לגופו של המקרה.

אך הוא הציג את המסגרת המשפטית המחייבת.

בית המשפט הסביר מהו רישיון מכללא.

מדובר בהסכמה נלמדת מהתנהגות או ממחדל.

בעל המקרקעין אינו נותן רשות מפורשת.

אולם, התנהלותו עשויה ליצור מצג של רשות.

הפסיקה בוחנת כוונה, ציפייה, הסתמכות ומשך שימוש.

עם זאת, העליון הדגיש הבחנה חדה.

כאשר מדובר במקרקעי ציבור, הגישה מחמירה מאוד.

הפסיקה מצמצמת מאוד את האפשרות להכיר ברישיון מכללא.

לעיתים היא כמעט מאיינת אותה.

המשנה לנשיא סולברג הסביר את ההיגיון.

לרשות יש קושי מעשי לפקח על מקרקעי ציבור.

בנוסף, הרשות כפופה לדיני המשפט המינהלי.

לכן קשה לייחס לה הקצאת זכויות בשתיקה.

עוד קשה לקבל מצב שבו פולש ייהנה מהשתהות הרשות.

פסק הדין הדגיש עוד קביעה מהותית.

עצם שהות ממושכת במקרקעין אינה מספיקה.

הטוען לרישיון צריך להצביע על אינדיקציה קונקרטית.

עליו להראות מצג מצד הרשות. עליו גם לבסס הסתמכות רלוונטית.

בלי אלה, הטענה נחלשת מאוד.

דמי שימוש במקרקעי ציבור: למה העליון לא הכריע סופית?

למרות ההערות המשפטיות, העליון לא קבע מסמרות סופיות.

הוא לא הכריע שהמשיבים הם בני רשות.

הוא גם לא הכריע שהם אינם בני רשות.

במקום זאת, הוא החזיר את ההליך לבית משפט השלום.

הסיבה הייתה עובדתית ודיונית יחד.

טענת הרישיון מכללא דורשת תשתית עובדתית מספקת.

בית משפט השלום לא בירר אותה קודם.

המחוזי העלה אותה רק בערעור.

לכן העליון סבר שצריך בירור משלים בערכאה הדיונית.

בית משפט השלום יצטרך לבדוק כמה שאלות.

האם קיימת אינדיקציה קונקרטית לידיעת הרשות.

כמו כן, האם הרשות יצרה מצג שמאפשר החזקה. האם המשיבים הסתמכו על אותו מצג.

והאם מדובר בנסיבות חריגות ונדירות מאוד.

רק אחרי הבירור הזה תבוא הכרעה מלאה.

ההכרעה תשפיע על שאלת דמי השימוש.

היא תשפיע גם על היקף החיוב, אם יהיה חיוב.

העליון לא סגר את הדלת לשום כיוון.

הוא דרש בירור מסודר והוגן.

דעת המיעוט בבית המשפט העליון

הנשיא יצחק עמית הסכים לחלק מהעקרונות.

גם הוא סבר שהמחוזי רשאי להעלות את הטענה.

גם הוא תמך בזהירות בהכרה ברישיון מכללא במקרקעי ציבור.

אולם, הוא חלק על התוצאה הסופית.

לדעתו, אין מקום להתערב בממצאי המחוזי.

הוא הדגיש נתונים שנזכרו בפסק הדין המחוזי.

לדבריו, עמידר פיקחה על הדירה במשך שנים.

נערכו ביקורי מעגל שוטפים. נפתח גם תיק מכר.

לכן, לשיטתו, הרשות ידעה על ההחזקה.

על בסיס זאת, הנשיא עמית סבר אחרת.

הוא היה דוחה את הערעור.

הוא היה מותיר את התוצאה האופרטיבית של המחוזי.

כלומר, פינוי כן, אך ללא דמי שימוש עבר.

סיכום: פסק דין חשוב על רישיון מכללא, מקרקעי ציבור ודמי שימוש

פסק הדין מחדד שני מסרים מרכזיים.

הראשון נוגע לסדרי דין.

בית משפט רשאי ליזום טענה משפטית חריגה.

אבל עליו לאפשר טיעון מלא והוגן.

המסר השני נוגע לדין המהותי.

הפסיקה מצמצמת מאוד רישיון מכללא במקרקעי ציבור.

היא דורשת אינדיקציה קונקרטית ומצג ברור.

היא אינה מסתפקת בשתיקה או בחלוף הזמן.

לכן, העליון לא סיים את המחלוקת.

הוא החזיר אותה לערכאה הדיונית.

כעת, בית משפט השלום יבחן מחדש את התשתית.

רק אז תתקבל הכרעה מבוססת בשאלת דמי השימוש.