סדרת "מכירים את חוק המכר" — פרק רביעי

תקופת הבדק מתחילה לרוץ ברגע שקיבלתם את המפתח. אחרי שסקרנו את המפרט הטכני — המסמך שמגדיר מה בדיוק אמורה לכלול הדירה — מגיע השלב שבו בודקים את מה שנמסר בפועל: מי אחראי לתיקון ליקויים שמתגלים אחרי המסירה, לכמה זמן, ומה קורה כשעולה שאלה שהחוק פשוט לא נותן לה תשובה. בפרק זה נסקור את שתי התקופות שקבע סעיף 4 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 — ונציף גם את מה שלעמדת משרדנו הוא אחת החולשות של ההסדר: רשימת רכיבים כללית מדי, שמשאירה שאלות מהותיות פתוחות.

שתי תקופות, שני נטלי הוכחה

החוק מבחין בין שתי תקופות שרצות זו אחר זו, המוגדרות בסעיף 4(ג) לחוק:

תקופת הבדק — "תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה" — אורכה בין שנה לשבע שנים, לפי הרכיב. בתקופה זו הכלל נוטה לטובת הרוכש: התגלתה אי-התאמה — המוכר לא קיים את חיוביו, זולת אם הוכיח שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה (סעיף 4(א)(2)). הנטל על המוכר.

תקופת האחריות — "תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק". כאן הנטל מתהפך: על הקונה להוכיח שמקור אי-ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4(א)(3)).

ולצד אלה — אי-התאמה יסודית, המוגדרת בסעיף 4(ג) כאי-התאמה "בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע… והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו", זוכה ל"תקופת בדק לאי-התאמה יסודית" של עשרים שנה מהעמדת הדירה לרשות הקונה, שבמהלכה הנטל על המוכר (סעיף 4(א)(4)); ואף לאחר עשרים השנים רשאי הקונה להסתמך על אי-התאמה יסודית, אם הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיף 4(א)(5)).

לוח הזמנים שבתוספת

לחוזי מכר שחלות עליהם הוראות תיקון מס' 5 לחוק (התשע"א-2011; ראו סעיף 11(ג) לעניין התחולה), התוספת לחוק (הנלווית לסעיף 4) קובעת תקופות בדק לפי סוגי ליקויים: ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק, וליקוי בריצוף ובחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה — שנתיים (פריטים (1)–(2)); כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים, ליקוי בפיתוח החצר וכשל במרכיבי מערכות הבידוד התרמי — שלוש שנים (פריטים (3)–(5)); כשל במערכות צנרת, לרבות מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב — לרבות נזילות — וכשל באיטום המבנה — ארבע שנים (פריטים (6)–(7)); סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים — חמש שנים (פריט (8)); התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ — שבע שנים (פריט (9)); וכל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית — שנה אחת בלבד (פריט (10)).

היכן שהחוק מפסיק לתת תשובות — דוגמת דוד השמש

עמדת משרדנו היא שההסדר הזה, על חשיבותו, אינו ברור דיו. התוספת אמנם טורחת להגדיר מהו "כשל" ("כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת") ומהו "ליקוי" — אך אינה מגדירה מה נכלל בכל קטגוריית רכיבים. קחו דוגמה יומיומית לחלוטין: דוד השמש שעל הגג.

הדוד עצמו נכנס, ככל הנראה, לפריט (3) לתוספת — "כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים" — שלוש שנים. אבל מה עם הקולטנים שעל הגג? הם אינם "דוד". האם הם חלק מ"מערכות צנרת" שבפריט (6) — ארבע שנים? ומה עם גוף החימום החשמלי שבתוך הדוד — האם הוא חלק מן ה"דוד", או אביזר חשמלי נפרד שאינו מופיע ברשימה כלל? ואם רכיב אינו נכנס לאף קטגוריה — הוא נופל לפריט (10), "כל אי-התאמה אחרת", עם תקופת בדק של שנה אחת בלבד.

התוצאה: מערכת סולארית אחת, שרכיביה השונים עשויים להיות כפופים לשלוש תקופות בדק שונות — והחוק אינו נותן לכך תשובות. אותה שאלה חוזרת במערכות נוספות בדירה: מזגן ורכיביו, מערכות אינטרקום ובית חכם, ועוד. אי-הבהירות הזו היא כר פורה למחלוקות בין רוכשים למוכרים, ולעמדתנו ראוי היה שהמחוקק יגדיר את הדברים במפורש.

הודעתם בזמן? חובת ההודעה וזכות התיקון

הזכויות שבחוק מותנות בהתנהלות נכונה בזמן אמת. על אי-התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה — יש להודיע למוכר בתוך שנה מאותו מועד (סעיף 4א(א)(1)); על אי-התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה — בתוך זמן סביר מגילויה (סעיף 4א(א)(2), וכך גם לגבי אי-התאמה יסודית נסתרת — סעיף 4א(ב)). מנגד, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, ועל המוכר לתקן בתוך זמן סביר (סעיף 4ב(א)). חזרה והתגלתה אי-ההתאמה לאחר שהמוכר תיקן אותה, פעם אחת או יותר, במשך שנתיים ממועד ההודעה עליה — או שתיקונה דחוף והמוכר לא ביצעו בתוך זמן סביר — רשאי הקונה לתקנה בעצמו, והמוכר יישא בהוצאות התיקון (סעיף 4ב(ב)).

למעשה

לרוכשים: תעדו כל ליקוי בסמוך לגילויו, הודיעו בכתב ובמועד, ושמרו את ההתכתבות — עמידה בלוחות הזמנים שבסעיף 4א היא תנאי למימוש הזכויות. למוכרים וליזמים: ניהול מסודר של פניות בדק ותיקון בתוך זמן סביר אינם רק חובה שבדין — הם הדרך הטובה ביותר לסיים את תקופת הבדק בלי מחלוקות.

לסיכום

תקופת הבדק ותקופת האחריות הן לב ההגנה של רוכש הדירה אחרי המסירה: תקופות מדורגות לפי רכיבים (התוספת לחוק), נטלי הוכחה מתחלפים (סעיף 4(א)), ותקופה מיוחדת של עשרים שנה לאי-התאמה יסודית (סעיף 4(א)(4)). אך בצד המנגנון המפורט, החוק משאיר שאלות סיווג מהותיות ללא מענה — ודוד השמש הוא רק דוגמה אחת.

בפרק הבא בסדרה: איחור במסירה — הפיצוי הקבוע בחוק, ומה נשאר מטענת "הכוח העליון" אחרי תיקון 9.

לנוסח המלא של החוק: חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 — נבו. לפרקים הקודמים: פרק 1 — סקירה כללית · פרק 2 — ערבות חוק המכר · פרק 3 — המפרט הטכני.

האמור לעיל הינו סקירה כללית ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו.